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  • 日期: 2015-04-13
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  當龐大的中國人口垂垂老矣,是否意味著房地產市場將面臨另一番光景,而一個暮色的中國,是否會推開養老地產一片廣闊的天地?

  二十年前,老齡化對于中國來說還是個陌生的概念。而早在五十年前,法國就開始直面這個無法回避的難題。

  根據聯合國人口署數據,當一個國家或地區60歲及以上老年人口占總人口比例達10%,或65歲及以上老年人口占總人口比例達7%時,即步入老齡化社會。

  以聯合國標準衡量,中國已經進入老齡化人口快速增長階段。截至2015年末,中國65歲及以上人口占比為9.5%,約1.32億,而到2025年該數字將達到2億,占全國人口總數的13.5%,遠超人口老齡化社會的最低標準。

  二十年后的今天,盡管養老項目在國內遍地開花,發展商和投資者也在進行多種商業模式的嘗試和探索,但最受青睞的盈利模式似乎尚未出現。面臨全新的領域,穩健策略無疑成了首選,以熟悉的模式切入養老市場,商品房、酒店等養老概念層出不窮,而隨著外資經驗的引入,養老物業開始擺脫土地外殼,顯露出服務的本質。法國高利澤集團與招商地產的合作就是這樣一種嘗試。

  迫近的老齡大軍

  2008年高利澤進入中國,開始對養老市場進行調研。作為法國第四大養老機構,高利澤創建于30年前。1989年,其第一家以“熙柏樂花園”為品牌的老年護理院成立并成為其品牌代表;至今,高利澤集團已創立了超過60家醫療性養老機構,是歐洲被譽為“白色黃金”老年護理市場上的佼佼者。

  在健康管理運營和地產產品相結合的養老物業服務鏈中,高利澤專注的是醫療護理端,高利澤中國區總經理杜立偉(OlivierDESSAJAN)特別指出,高利澤運營的養老機構有別于傳統概念中的養老院,他稱高利澤為醫療型養老機構。

  在法國,高利澤從自有土地的開發到后期的管理運營實行一條龍運作,而落地中國,則選擇以輸出服務的形式與本地開發商結合,其市場定位,是專注于具體老年病癥提供嶄新的高質量的醫療服務。

  高力國際在研究報告《暮色中國:養老地產市場之契機》中認為,老齡化的中國,對發展商及投資者而言,意味著市場存在大量發展機遇,尤以中國一線城市為甚。

  報告中指出,在北京、上海及廣州這三大城市中,65歲及以上人口數量高于全國平均水平,并逼近美國、英國及日本的水平。而一線城市家庭人均可支配收入較高的現狀以及對于醫療護理相對的高要求,將推動未來數十年內市場對養老物業的強勁需求。

  高利澤鎖定的就是一線城市,其第一個項目將在廣州落地。在廣州的項目中,杜立偉透露,一部分床位將專門為重癥疾病老年人設計,提供深度護理,另一部分圍繞可半自理老人設計,還有一部分則留給需要日間照料的老人。圍繞著醫療服務的養老機構,高利澤還會運營一部分老年公寓,并為這些住戶提供居家服務。

  在法國,養老地產的運營大致分為兩種模式,一種是分工明確的合作模式,另一種是供應商一站全包式,也就是從開發、融資、到運營管理全部自行包攬,高利澤在法國本土采用的就是這種模式。

  “我們出售養老單間,同時對整個養老機構進行運營管理,但在中國這種模式目前行不通”。杜立偉解釋說,國內可進行買賣的是類似于綠城烏鎮雅園這樣的商品房,而“養老酒店”式的單間只可進行出租,產權無法轉讓。在法國,即便是“酒店”里的一個單間也可以進行售賣。

  高利澤在法國的養老項目采取的是可租可售的模式,“酒店單間”既可以出售給有自住需求的老年人,也可出售給有投資目的的個人,投資回報率基本穩定在一定區間,而具體收益則根據不同城市、地段有所不同。

  從粗放到精準

  在杜立偉看來,中國養老地產的投資有兩個問題,其一就是消費者認知的缺乏,原因之一就是老齡化問題剛開始顯現;其二是面對全新的市場,因為經驗的缺乏,中國現行比較普遍的做法是照搬熟知領域的經驗。

  目前中國現有的多數養老項目是老年公寓、老年社區、還有酒店式養老院,而這些產品輻射的都是“低齡老年人”,也就是身體較為健康的老人。而杜立偉認為,針對“低齡老年人”的市場需求其實并不大。

  “中國的國情下,健康狀況良好的老年人都傾向于和自己的家人住在一起,甚至繼續承擔一部分家庭責任,只有在健康狀況不理想,甚至影響正常生活的情況下,老年人對于養老機構的需求才真正浮現”,杜立偉解釋說。

  與在法國的策略不同的是,高利澤的中國策略重服務,輕地產。也正是基于這樣的戰略定位,高利澤在中國脫去了地產的外殼,專注于養老機構的運營、以及護理服務的提供。

  “養老地產在國外其實已經是一個非常細分的市場,其中包含的是多層價值鏈,比如土地價值鏈、產品硬件價值鏈、服務價值鏈等等,國外的運營商更加專注于較高層面的價值鏈,比如提供服務,以及明確且細分的服務,中國市場現在面臨的問題是附加值部分有待被驗證,而現在國內市場遍地開花的養老項目則仍然局限于較低層次的價值鏈”,高力國際產業及工業地產服務執行董事鄧懿君這樣告訴《中國房地產金融》。

  據杜立偉介紹,在這種引入式的經驗中,給老年人提供的并非僅僅是醫療護理,而是基于個人生活需求量身定制的帶有專業醫療護理的服務,“我們的服務基于三點,一是看護照料,二是和酒店一樣的滿足住戶需求的服務,而這些服務也會根據住戶的喜好‘量身定制’,這其中就包括了多種社會活動,給老年人創造‘真正的生活’,三是酒店,包括餐飲、環境等等”。而高利澤有別于同儕的地方就在于,高利澤的目標客戶群體是健康狀況欠佳的老年人。

  這也就決定了高利澤所面向的客戶群體將會是相對有限的中產至高收入群體。

  到了2015年,三分之一的人口都會超過65歲,屆時會有四億兩千萬老年人口,當其中20%有健康問題,即使是非常細分專注的定位,市場的潛力也是巨大的。“所以現在的問題不是何時進入這個市場,何時開始,多數人仍然持觀望狀態,但我們的關注點已經從何時開始,轉移到了你可以提供什么產品什么服務上來”,杜立偉如是說。

  一場艱難的變革

  高力國際在《暮色中國》中指出,中國的養老地產行業仍處于發展初期,市場參與者正在嘗試多種商業模式。養老地產項目的運作可大致分為投資、開發及運營三個環節,而目前國內的案例中,單一市場參與者往往包攬了兩個或者更多環節。

  養老地產對于大開發商來說,往往是尋求轉型或者資產分配而進行的嘗試,而中小型開發商面臨的難題是運營模式。

  鄧懿君認為,養老地產面臨著開發商兩極化的現狀,大型開發商往往是希望通過養老地產的嘗試開發出新的業務線,復星、萬科等都在此列。中小型的開發商則多數局限于傳統的地產思維模式,追求的還是商品房屬性的買賣。

  國內傳統房地產的做法并不支撐真正意義上“養老地產”的模式,因為準入不準出,而外資運營商進入中國市場也需要一個學習的過程,陸續有外資以運營商的身份進入中國市場,事實上是對市場的教育過程。

  除了清晰的盈利模式尚未出現之外,中國養老地產市場仍面臨諸多挑戰,包括可操作性配套政策的缺位,以及缺少可提供持續資金支持的多樣化融資渠道等。

  鄧懿君指出,融資成本高并非養老地產一個業態面臨的問題,而是中國房地產業基本面的問題。“傳統地說,房地產主要的融資手段是債,而面臨全新領域時融資的談判周期必然拉長,融資難度也會相應增高”。

  高力國際研究部認為,隨著更多市場參與者的加入以及消費者對養老服務品質需求的日益提升,養老地產市場中各運作環節的分工將日益明確。

  前景雖然廣闊,但在廣義房地產市場中這一細分市場仍處于起步階段。盡管養老項目遍地開花,發展商和投資者也在進行多種商業模式的嘗試和探索,但最受青睞的盈利模式似乎尚未出現。

  而對于落地中國,這塊養老地產的“處女地”,高利澤也有著自己的擔憂。如何在傳統地產思維模式統治的中國市場打開服務導向的缺口,是高利澤以及其他外資運營商需要共同思考的問題。

  最后,杜立偉也坦言,高利澤未來兩年內工作的難點,集中在確保能夠提供真正意義上的服務,以及更重要也是更艱巨的一點,對于市場的教育。

 
 
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來自:第一財經日報(查看更多“高利澤”新聞)

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